Müteahhidin inşaatı durdurması, kaba aşamada bırakması veya şantiyeyi terk etmesi, arsa sahipleri için en kritik hukuki uyuşmazlık durumlarından biridir. Bu süreçte kulaktan dolma bilgilerle veya aceleyle atılacak yanlış bir adım (örneğin habersizce başka bir müteahhit sokmak veya tapuları hemen devretmeye çalışmak) arsa sahibini hukuken haksız duruma düşürebilir.
Müteahhit inşaatı durdurduğunda atılması gereken adımlar ve hukuki süreç şu detayda yürütülmelidir:
- Mahkeme Aracılığıyla Delil Tespiti Yapmak İnşaatın durduğu anlaşıldığı ilk anda yapılması gereken en hayati işlem, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak Delil Tespiti talep etmektir.
- Mahkemece görevlendirilen bilirkişi heyeti şantiyeye giderek inşaatın fiziki gerçekleşme oranını (tamamlanma yüzdesini), yapılan imalatların kalitesini, eksik ve kusurlu (ayıplı) işleri ve şantiyede işin durduğunu resmi tutanakla raporlar.
- Bu rapor, ileride açılacak tazminat, fesih veya nama ifa davalarının temel dayanağını oluşturur.
- Noter Kanalıyla İhtarname Keşide Etmek (Temerrüde Düşürme) Müteahhidin hukuken “temerrüde” (borcunu gereği gibi ve zamanında ifa etmeme hali) düşürülmesi için Noter kanalıyla ihtarname çekilmesi şarttır.
- İhtar içeriğinde: İnşaatın durduğunun tespit edildiği belirtilmeli, eksikliklerin tamamlanması ve işe tekrar başlanması için müteahhide makul bir süre (genellikle 15 ila 30 gün) verilmelidir.
- İhtarnamede, verilen süre içinde inşaata başlanmazsa sözleşmenin feshedileceği, gecikme tazminatı, cezai şart ve uğranılan tüm zararların talep edileceği açıkça ihtar edilmelidir.
- Müteahhidin Temerrüdü Sonrası Hukuki Seçimlik Haklar İhtarnameye rağmen verilen sürede inşaat başlamazsa, arsa sahibi Türk Borçlar Kanunu (TBK m. 125) uyarınca 3 ana yoldan birini seçebilir:
- A) İnşaatın Bizzat Tamamlanması Yetkisi (Nama İfa): Arsa sahipleri sözleşmeyi feshetmek yerine Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “Nama İfa İzni” talep edebilir. Mahkeme kararıyla inşaatın kalan kısmı arsa sahipleri tarafından (başka bir müteahhitle anlaşılarak) tamamlanır ve yapılan tüm masraflar ilk müteahhitten hukuken tahsil edilir.
- B) Sözleşmenin Feshi ve Tapu İptali (İnşaat Seviyesine Göre):
- İnşaat Seviyesi %90’ın Altındaysa: Arsa sahibi sözleşmeyi geriye etkili (geriye dönük) olarak feshedebilir. Bu durumda müteahhide devredilmiş olan tapu payları iptal edilir ve arsa sahibine geri döner. Müteahhit sadece arsa sahibine kazandırdığı faydalı masrafları (sebepsiz zenginleşme hükümlerince) talep edebilir.
- İnşaat Seviyesi %90 ve Üzerindeyse: Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, inşaat büyük oranda bittiği için fesih ileriğe etkili olur. Sözleşme feshedilse dahi müteahhit tamamladığı oran kadar arsa payına hak kazanır; kalan eksik işlerin bedeli müteahhitten tazmin edilir.
- C) Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı: Sözleşme feshedilmeyip müteahhitten işi bitirmesi zorlanabilir ve gecikilen her ay için sözleşmede kararlaştırılan kira/gecikme tazminatı dava yoluyla istenebilir.
- Üçüncü Şahıslara Yapılan Devirlere Karşı İhtiyati Tedbir Müteahhit inşaatı durdurmadan önce kendisine devredilen arsa paylarını 3. kişilere satmış olabilir.
- Arsa sahipleri, sözleşmenin feshi veya tapu iptali davası açarken davanın açıldığı mahkemeden tapu kayıtlarına “İhtiyati Tedbir” konulmasını talep etmelidir. Böylece arsa paylarının dava sürecinde başkalarına satılması engellenir.
- İyi niyetli olmadığını bildiğiniz veya bilmesi gereken 3. kişilere açılan Tapu İptal ve Tescil davalarında bu paylar arsa sahibine geri kazandırılabilir.
- Zarar-Ziyan ve Cezai Şartın Tahsili Sözleşmede yer alan cezai şartlar, banka teminat mektupları veya müteahhidin payları üzerine konulan teminat ipotekleri derhal işleme konulmalıdır. Müteahhidin mal varlığı üzerine haciz tatbik edilerek arsa sahibinin uğradığı fiili zararlar (kaçırılan kira gelirleri, inşaatı tamamlama maliyet farkları vb.) tazmin edilir.
