6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve buna bağlı Uygulama Yönetmeliğinde yapılan reform niteliğindeki düzenlemeler, kentsel dönüşüm süreçlerindeki tıkanıklıkları aşmak amacıyla karar alma mekanizmasını köklü bir değişime uğratmıştır. Eski mevzuatta uygulanan ve projelerin yıllarca kilitlenmesine yol açan 2/3 (üçte iki) nitelikli çoğunluk şartı tamamen kaldırılmış, yerini arsa payı bazında salt çoğunluk (%50+1) sistemine bırakmıştır.
Bu rehber, kentsel dönüşümde yeni dönemin tüm detaylarını, adımları, tebligat usullerini ve azınlık maliklerin hukuki statüsünü detaylandırmaktadır.
1. Salt Çoğunluk (%50+1) Hesabının Esasları ve Mantığı
Kentsel dönüşümde %50+1 kuralı uygulanırken en yaygın yanılgı, hesaplamanın daire veya malik sayısı üzerinden yapılacağı düşüncesidir.
- Arsa Payı Esastır: Hesaplama kişi, daire veya dükkan sayısı üzerinden değil; doğrudan tapu kütüğündeki arsa payı oranları üzerinden yapılır.
- Matematiksel Dengeler: Toplam 100 arsa payı bulunan bir taşınmazda, 50,01 veya üzeri arsa payına sahip malik grubunun iradesi hukuken yeterlidir. Büyük arsa payına sahip az sayıda malik (örneğin zemin kattaki büyük ticari dükkan sahibi veya dubleks daire sahipleri), sayıca az olsalar dahi arsa payı çoğunluğunu yakalayarak kararı tek başlarına geçirebilirler.
2. Salt Çoğunluk (%50+1) İle Alınabilecek Kararlar
Kanunun sağladığı bu yetki sadece binanın dönüşümüne “evet” demekle sınırlı değildir. %50+1 çoğunluğu sağlayan malikler şu kararları almaya tam yetkilidir:
- Müteahhit ve Yöntem Seçimi: Yapım modelinin (kat karşılığı, gelir paylaşımı, hakediş/imece usulü) belirlenmesi ve müteahhit firma ile sözleşme şartlarının kararlaştırılması.
- Proje ve Paylaşım Şeması: Mimari projenin seçimi, kat planları, bağımsız bölümlerin şerefiyelendirilmesi ve yeni dağıtım cetvelinin onaylanması.
- Parsel İşlemleri: Üzerinde riskli yapı bulunan parsellerin tevhidi (birleştirilmesi), ifrazı (bölünmesi), terk işlemleri veya cins tashihi.
- Hisselerin Satış Kararı: Anlaşmaya katılmayan muhalif maliklerin arsa paylarının açık artırma yoluyla satışa çıkarılması için idareye başvuru yapılması.
3. Yeni Mevzuata Göre Adım Adım Operasyonel Süreç
Adım 1: Riskli Yapı Tespiti ve Kesinleşme
Süreç, tek bir malikin dahi lisanslı bir kuruluşa başvurarak bina risk analizi yaptırmasıyla başlar. Hazırlanan rapor İl Müdürlüğü’nce onaylandıktan sonra tapu kütüğüne “Riskli Yapı” şerhi işlenir. Tebligat sonrası 15 günlük yasal sürede itiraz edilmezse veya yapılan itiraz Teknik Heyetçe reddedilirse riskli yapı tespiti kesinleşir.
Adım 2: Malikler Toplantısı Zorunluluğu ve Yeni Tebligat Usulü
Uygulama Yönetmeliği değişiklikleri uyarınca artık maliklerin bir araya gelmesi için resmi karar toplantısı yapılması zorunludur. Tek bir malikin talebi dahi toplantı çağrısı için yeterlidir.
- Bildirim Usulü: Toplantı çağrısı ve teklifler; muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan asılması, binanın panosuna duyuru asılması, noter ihtarı ve eş zamanlı olarak e-Devlet üzerinden bildirim yapılmasıyla gerçekleştirilir.
- Hukuki Sonuç: Muhtarlıktaki ilanın 15. günü, tüm maliklere resmi tebliğ yapılmış sayılır ve yasal süreler bu günden itibaren işlemeye başlar.
Adım 3: Karar Tutanaklarının İmzalanması
Toplantı sonucunda arsa paylarının %50+1’ini temsil eden malikler; teklif edilen müteahhitlik sözleşmesi, mimari proje ve dağıtım esaslarını içeren kararı imzalar ve bina karar tutanağı (veya Bina Ortaklar Kurulu Kararı) oluşturulur.
Adım 4: Karara Katılmayan Maliklere 15 Günlük İhtar
Salt çoğunlukla alınan karar ve imzalanan teklif, karara katılmayan veya muhalif kalan maliklere Noter kanalıyla ihbar edilir.
- İhtarnamede: “15 gün içinde karara katılarak sözleşmeyi ve şartları kabul etmeleri, aksi takdirde 6306 sayılı Kanun uyarınca arsa paylarının açık artırma usulüyle satılacağı” açıkça bildirilir.
Adım 5: Arsa Payı Satışı ve Tahliye
15 günlük ihbar süresinde karara imza atmayan maliklerin dosyası Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na / İl Müdürlüğü’ne sunulur.
- SPK Değerlemesi: Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bağımsız değerleme kuruluşları arsa payının ve taşınmazın piyasa rayiç değerini belirler.
- Açık Artırma: İdare tarafından düzenlenen açık artırmada hisse, öncelikle karara onay veren diğer paydaş maliklere teklif edilir. Paydaşlar satın almazsa satış 3. kişilere veya kamu idarelerine (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ vb.) gerçekleştirilir.
- Tahliye ve Yıkım: İnşaatın başlaması için verilen 60 günlük tahliye süresinde evini boşaltmayan maliklerin elektrik, su ve doğalgazı kesilerek kolluk kuvvetleri marifetiyle resen tahliyesi sağlanır.
4. Muhalif (Azınlık) Maliklerin Hakları ve Hak Arama Yolları
Salt çoğunluk kuralı azınlık maliklerin iradesini devre dışı bıraksa da, kanun ve yargı içtihatları çerçevesinde muhalif maliklerin başvurabileceği etkili hukuki denetim mekanizmaları bulunmaktadır:
- Usul Usulsüzlüğü Sebebiyle Kararın İptali Davası: Toplantı çağrısının yönetmeliğe uygun yapılmaması (örneğin muhtarlık ilanının eksik kalması), e-Devlet bildirim hataları veya arsa payı hesaplamalarındaki yanlışlıklar durumunda Asliye Hukuk veya İdare Mahkemelerinde karar iptali davası açılabilir.
- Rayiç Bedel Düşüklüğüne İtiraz ve İptal Davası: SPK değerleme raporunda belirlenen satış bedeli piyasa gerçeklerinin fahiş oranda altındaysa, “dürüstlük kuralına aykırılık” gerekçesiyle rayiç bedele itiraz edilebilir ve satış işleminin iptali istenebilir.
- Arsa Payı Düzeltme Davası: Binadaki mevcut arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız kurulmuşsa, süreç tamamlanmadan önce açılacak bir Arsa Payının Düzeltilmesi Davası çoğunluk dengelerini tamamen değiştirebilir.
- Müteahhit Sözleşmesindeki Ağır Hak Kayıpları: Çoğunluğun imzaladığı sözleşme, azınlık maliklerin mülkiyet hakkını ölçüsüzce zedeliyor, teminat içermiyor veya arsa sahibini tamamen korumasız bırakıyorsa, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı nezdinde satışa itiraz edilebilir veya idari dava açılabilir.
