Kentsel dönüşüm avukatı
Riskli yapı itirazı
Kentsel dönüşüm hukuku Riskli yapı tespiti 6306 sayılı Kanun
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Türkiye’de deprem gerçeği ve yapı stokunun güvenli hale getirilmesi amacıyla uygulanan kentsel dönüşüm, ekonomik ömrünü tamamlamış veya deprem riski taşıyan yapıların yıkılarak güvenli şekilde yeniden inşa edilmesini sağlayan hukuki süreçtir.
Kentsel dönüşüm uygulamalarının temel dayanağını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, ilgili yönetmelikler ve yargı kararları oluşturmaktadır.
Bu süreçte malikler, kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve yüklenici firmaların birçok hukuki hakkı ve yükümlülüğü bulunmaktadır.
Kentsel Dönüşümün Hukuki Dayanağı
Kentsel dönüşüm süreci başta aşağıdaki düzenlemelere dayanmaktadır:
- 6306 sayılı Kanun
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- Türk Borçlar Kanunu
- Türk Medeni Kanunu
- Tapu Kanunu
- İmar Kanunu
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yönetmelikleri
Riskli Yapı Nedir?
6306 sayılı Kanun’a göre;
Deprem veya diğer afetler nedeniyle yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı teknik raporlarla belirlenen yapılar riskli yapı olarak kabul edilir.
Riskli yapı kararı;
- Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar,
- Yetkili laboratuvarlar,
- Mühendislik firmaları
tarafından hazırlanır.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Süreç genel olarak şu şekildedir:
- Maliklerden biri başvurur.
- Yetkili kuruluş binayı inceler.
- Teknik rapor hazırlanır.
- Tapuya şerh işlenir.
- Maliklere tebligat yapılır.
- İtiraz süresi başlar.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz
Riskli yapı kararına karşı;
Tebliğ tarihinden itibaren mevzuatta öngörülen süre içinde itiraz edilebilir.
İtirazlar;
- teknik heyet tarafından incelenir,
- yeniden değerlendirme yapılır,
- rapor kesinleşebilir veya kaldırılabilir.
İtiraz edilmemesi halinde yapı kesin olarak riskli kabul edilir.
Kentsel Dönüşümde Karar Nasıl Alınır?
En çok merak edilen konulardan biri budur.
6306 sayılı Kanun uyarınca;
Riskli yapının yeniden yapılması için kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile karar alınabilmektedir. Mevzuattaki değişiklikler nedeniyle uygulanacak çoğunluk oranı somut olayın tarihine ve yürürlükteki düzenlemeye göre değerlendirilmelidir.
Karar sonrasında;
- müteahhit seçilir,
- proje hazırlanır,
- sözleşmeler düzenlenir,
- inşaat başlar.
Karara Katılmayan Maliklerin Durumu
Karara katılmayan maliklerin arsa payları;
kanunda öngörülen usuller uygulanarak satışa çıkarılabilir.
Ancak bu işlemlerin;
- usule uygun yapılması,
- tebligatların eksiksiz olması,
- değerleme raporlarının doğru hazırlanması,
zorunludur.
Aksi halde işlemlerin iptali gündeme gelebilir.
Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra;
idare tarafından tahliye süreci başlatılır.
Binanın boşaltılması için süre verilir.
Süre sonunda tahliye gerçekleşmezse;
idari tahliye uygulanabilir.
Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracılar da kentsel dönüşüm sürecinde belirli haklara sahiptir.
Bunlardan bazıları;
- kira yardımı
- taşınma yardımı
- tahliye için makul süre
- depozitonun iadesi
- sözleşmeden kaynaklanan haklar
Her kiracı otomatik olarak kira yardımı alamaz.
Başvuru şartlarının ayrıca incelenmesi gerekir.
Ev Sahibinin Hakları
Malikler;
- kira yardımı başvurusu yapabilir,
- faiz destekli kredi kullanabilir,
- rezerv yapı alanlarından yararlanabilir,
- yeni bağımsız bölüm talep edebilir,
- yükleniciye karşı sözleşmeden doğan haklarını kullanabilir.
Müteahhit ile Yapılan Sözleşme Neden Önemlidir?
Kentsel dönüşüm davalarının önemli bir kısmı;
eksik hazırlanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanmaktadır.
Sözleşmede özellikle;
- teslim tarihi
- gecikme cezası
- teminat
- bağımsız bölüm paylaşımı
- inşaat kalitesi
- ortak alanlar
- iskan
- tapu devri
- cezai şart
- fesih koşulları
ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.
Kentsel Dönüşümde Açılabilecek Davalar
En sık görülen davalar şunlardır:
- Riskli yapı kararının iptali
- Kat malikleri kurulu kararının iptali
- Tapu iptal ve tescil davaları
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi
- Eksik ve ayıplı imalat davaları
- Tazminat davaları
- Ortaklığın giderilmesi davaları
- Tahliye işlemlerine karşı davalar
Kira Yardımı ve Destekler
Hak sahipleri;
- kira yardımı,
- faiz desteği,
- kredi desteği,
- taşınma yardımı
gibi desteklerden yararlanabilir.
Destek miktarları ve başvuru şartları her yıl Bakanlık tarafından güncellenmektedir. Bu nedenle başvuru öncesinde güncel uygulamanın kontrol edilmesi önemlidir.
Yargıtay’ın Kentsel Dönüşüme İlişkin Yaklaşımı
Yargıtay kararlarında öne çıkan ilkeler şunlardır:
- Kentsel dönüşüm işlemlerinde usule uygun tebligat zorunludur.
- Maliklerin mülkiyet hakkı korunmalıdır.
- Değerleme raporları objektif kriterlere dayanmalıdır.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri dürüstlük kuralına uygun uygulanmalıdır.
- Azınlıkta kalan maliklerin hakları da gözetilmelidir.
- Müteahhidin ağır kusuru hâlinde sözleşmenin feshi mümkündür.
Uygulamada En Çok Yapılan Hatalar
- Müteahhit araştırmasının yapılmaması
- Sözleşmenin avukat incelemesinden geçirilmemesi
- Arsa paylarının yanlış hesaplanması
- Eksik vekâletname kullanılması
- İmar durumunun incelenmemesi
- Teminat alınmaması
- Proje teslim tarihinin belirlenmemesi
- Tapu kayıtlarının kontrol edilmemesi
Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Kentsel dönüşüm süreci yalnızca bir inşaat faaliyeti değil, aynı zamanda mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen kapsamlı bir hukuki süreçtir. Riskli yapı tespitinden kat malikleri kararlarına, müteahhit sözleşmelerinden kira yardımı başvurularına ve olası dava süreçlerine kadar her aşamada hukuki destek alınması; hak kayıplarının önlenmesi, usul hatalarının engellenmesi ve uyuşmazlıkların etkili şekilde çözümlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, deprem güvenliğinin sağlanması açısından önemli bir kamu politikası olmakla birlikte, uygulamada birçok hukuki uyuşmazlığı da beraberinde getirmektedir. Riskli yapı tespiti, malik çoğunluğu, tahliye işlemleri, yüklenici sözleşmeleri, kira yardımları ve mülkiyet hakkına ilişkin işlemler, teknik olduğu kadar hukuki bilgi de gerektiren konulardır. Bu nedenle sürecin her aşamasında güncel mevzuat ve yargı içtihatları dikkate alınarak hareket edilmesi ve gerektiğinde uzman bir avukattan hukuki destek alınması, ileride doğabilecek hak kayıplarının önüne geçecektir.
