Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi), arsa sahibi ile müteahhit arasında kurulan, bünyesinde hem gayrimenkul satış vaadini hem de eser sözleşmesini barındıran karma ve çift tipli bir hukuki ilişkidir. Uygulamada, tarafların yüzeysel ve matbu sözleşmelerle yola çıkması nedeniyle telafisi imkansız mülkiyet kayıpları ve yıllar süren davalar yaşanmaktadır.
İşte bu kritik süreçte en sık yapılan 10 hayati hata ve hukuki detayları:
Tapu Devrini Erken veya Toptan Yapmak Arsa sahiplerinin düştüğü en büyük tuzak, niyet göstergesi veya finansman kolaylığı sağlamak amacıyla arsa paylarını daha işin başında müteahhide devretmektir. Müteahhidin bu payları 3. kişilere satması ve ardından inşaatı terk etmesi durumunda arsa sahipleri mağdur olmaktadır.
Çözüm: Tapu devirleri mutlaka inşaatın fiziki seviyesine oranlanarak kademeli (hakediş usulü) yapılmalıdır. Örneğin; su basman seviyesi %10, kaba inşaat %30, çatı ve tuğla %20, ince işler %20, iskan alınması %20 şeklinde bir oran kurulmalıdır.
Teknik Şartnameyi Muğlak ve Yüzeysel Bırakmak Sözleşme metninde yer alan “1. sınıf malzeme kullanılacaktır”, “lüks lamine parke yapılacaktır” veya “marka armatür takılacaktır” gibi ifadeler hukuken hiçbir bağlayıcılık ve kalite standardı sunmaz.
Çözüm: Teknik şartname sözleşmenin ayrılmaz bir eki yapılmalı; kullanılacak malzemelerin markası, serisi, ölçüleri, TSE/CE standartları ve muadil kabul kriterleri tek tek listelenmelidir.
İnşaat Süresi ve Başlangıç Koşullarını Esnek Tutmak Sözleşmelerde sürenin başlangıcı genellikle “ruhsat alım tarihi” olarak belirlenir. Ancak müteahhidin ruhsat başvurusunu ne zaman yapacağı sınırlandırılmazsa, inşaat süreci hukuken başlamadan yıllarca askıda kalabilir.
Çözüm: İki aşamalı bir takvim belirlenmelidir: Sözleşme imzasından itibaren X ay içinde ruhsat alınması, ruhsat alımından itibaren Y ay içinde inşaatın tamamlanıp teslim edilmesi. Ayrıca mütedair gecikmeler için net takvim konmalıdır.
Noter Şekil Şartını İhmal Etmek (Arama Metni Hataları) Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini konu alan sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça geçersizdir. Taraflar arasında adi yazılı şekilde (düz kağıda atılan imzalarla) yapılan sözleşmeler hukuken yok hükmündedir.
Çözüm: Sözleşme mutlaka Noterde Re’sen (Düzenleme Şeklinde) yapılmalıdır. Noter onaylı (imza tasdikli) sözleşmeler dahi geçersizlik riskini ortadan kaldırmaz.
Gecikme Tazminatı ve Cezai Şartı Eksik/Hatalı Düzenlemek Teslim süresi aşıldığında sadece “rayiç kira ödenir” maddesi koymak yeterli değildir. Müteahhidin kira bedelini ödeyerek inşaatı sürekli uzatmasının önüne geçilmelidir.
Çözüm: Hem aylık gecikme tazminatı (rayiç kiranın belirli bir oran üzerinde tutarı) hem de belirli bir süreyi (örneğin 6 ay) aşan gecikmeler için maktu cezai şart (ifaya eklenen ceza) kararlaştırılmalıdır.
İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Yükümlülüğünü Netleştirmemek İnşaatın fiziken bitirilip dairelerin anahtarlarının teslim edilmesi, hukuki teslim anlamına gelmez. İskan alınmamış bir bina hukuken bitmemiş sayılır; elektrik, su, doğalgaz abonelikleri şantiye tarifesinden ödenmek zorunda kalır.
Çözüm: “Fiili teslim” ile “Hukuki teslim (iskan alımı)” ayrımı net yapılmalı, iskan masraflarının (SGK ilişiksizlik belgesi, harçlar, cins tashihi vb.) müteahhide ait olduğu ve teslimin iskan belgesiyle tamamlanacağı yazılmalıdır.
Teminat İpoteği veya Banka Teminat Mektubu Almamak Müteahhidin mali kriz, iflas veya işi terk etme risklerine karşı arsa sahibinin elinde somut bir güvence bulunmalıdır.
Çözüm: Müteahhide devredilecek ilk payların üzerine arsa sahibi lehine “Teminat İpoteği” konulmalı veya müteahhitten projenin toplam bedelinin %10-20’si oranında kesin ve süresiz “Banka Teminat Mektubu” alınmalıdır.
Müteahhidin Mali ve Teknik Yeterliliğini İncelememek Sadece en yüksek arsa payı veya en fazla daire veren müteahhiti seçmek en yaygın finansal hatadır.
Çözüm: Müteahhidin Ticaret Sicil kayıtları, Vergi/SGK borcu durumları, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı müteahhitlik yetki belgesi sınıfı (A, B, C vb.) ve bitirdiği geçmiş projelerdeki hukuki/teknik performansları detaylıca incelenmelidir.
İmar Artışı ve İlave Emsal Paylaşımını Unutmak Sözleşme imzalandıktan sonra belediye veya valilik kararıyla imar planında bir değişiklik yapılıp kat/metrekare artışı (emsal artışı) doğabilir. Bu alanların nasıl paylaşılacağı belirtilmezse uyuşmazlık kaçınılmazdır.
Çözüm: “Sözleşme tarihinden sonra meydana gelebilecek imar artışları ve ilave kazanımlar, tarafların mevcut paylaşım oranına (örneğin %50 – %50) aynen yansıtılır” şeklinde açık madde eklenmelidir.
Şahsen İfa Yükümlülüğü ve Fesih Şartlarını Düzenlememek Müteahhidin işi başka bir taşerona veya üçüncü bir firmaya devretmesini engellemek ve temerrüt (borcun ifa edilmemesi) durumunda arsa sahibinin haklarını korumak son derece kritiktir.
Çözüm: Müteahhidin işi devredemeyeceğine dair “Devir Yasağı” konulmalı; inşaatın durması, müteahhidin iflası veya belli bir seviyenin altında kalması durumunda arsa sahibine sözleşmeyi geriye/ileri etkili feshetme yetkisi tanıyan özel maddeler eklenmelidir.
